Dengan Hormat.
Saya seorang tenaga marketing di sebuah perusahaan Real Estat di Makassar, namun saya menemui kesulitan dalam mendapatkan data tentang penjualan beberapa pesaing kami, karena data tersebut hampir tidak bisa terdeteksi karena merupakan suatu hal yang sekret bagi developer.

Untuk itu saya akan tanyakan beberapa hal :
1. Adakah cara untuk mengetahui berapa kebutuhan rumah di setiap daerah dan type dan harga seperti apa yang paling banyak peminatnya?
2. Bagaimana cara mengetahui berapa penjualan perumahan dalam sebulan didaerah tertentu
3. Harga suatu perumahan sangat tergantung pada lokasi, bagaimana cara menentukan antara harga akibat tingginya harga tanah karena lokasinya yang strategis dengan kebutuhan konsumen sesuai dengan harga yang dikeluarkan
4. Dalam industri properti hal apa yang menjadi perhitungan utama dalam memunculkan produk

Sekian dan terima kasih, mohon maaf kalau pertanyaan ini sangat banyak, atas tanggapannya diucapkan banyak terima kasih.

Terima kasih
Budihardjo
Bantul, Yogyakarta

Jawaban:

Dear Pak Budi, sebenarnya garis besar dari pertanyaan Bapak meliputi apa yang dalam dunia riset pemasaran disebut dengan market intelligence research, atau mencari data-data yang berkaitan dengan kondisi internal dari competitor. Tentu saja data-data tersebut sangat sulit diperoleh, dan riset market intelligence ini biayanya sangat mahal.

Namun pada dasarnya, data-data yang Anda tanyakan dapat diperoleh dengan mengadakan studi pasar, baik mandiri maupun melalui outsorce.
1. Untuk mengetahui kebutuhan rumah di setiap daerah, Anda dapat melakukan studi data sekunder mengenai jumlah rumah tinggal yang ada, dibandingkan dengan jumlah rumah tangga di daerah tersebut. Biasanya, pertumbuhan akan kebutuhan perumahan selalu berbanding lurus dengan angka pertumbuhan rumah tangga baru ditambah dengan jumlah rumah tangga yang belum memiliki rumah sendiri di setiap daerah.

Untuk data mengenai jumlah rumah tinggal, Anda dapat memperolehnya di asosiasi real estat setempat ataupun dinas-dinas terkait, seperti dinas perumahan atau pemukiman misalnya. Sedangkan data mengenai jumlah rumah tangga bisa didapatkan di Badan Pusat Statistik setempat atau di dinas kependudukan.

2. Demikian pula untuk mengetahui jumlah penjualan rumah dalam satu tahun, Anda bisa mendapatkan data pada asosiasi real estate setempat. Sedangkan mengenai tipe dan harga rumah, Anda dapat melakukan analisis cluster pada data sekunder yang Anda dapatkan.

3. Menurut hemat kami, yang Anda perlukan adalah analisa sensitivitas harga dari konsumen terhadap segmentasi produk-produk perumahan. Harga tanah sebagai salah satu komponen pokok dalam industri perumahan adalah sebuah variabel yang sulit dikendalikan. Tetapi, tingginya harga tanah tentu berkaitan dengan value dari milleau atau lokasi tanah yang bersangkutan. Value inilah yang harus kita analisa dan sesuaikan dengan kebutuhan segmen konsumen yang kita tuju.

4. Dalam konsep marketing, ketika mendesain sebuah produk maka unsur utama yang harus kita perhatikan adalah value atau nilai utama dari produk yang akan kita jual. Dalam konteks properti, value dapat diterjemahkan sebagai keunggulan lokasi (strategis, nyaman), desain lingkungan yang asri, kelengkapan fasilitas hunian, desain rumah yang sesuai dengan selera konsumen, atau kualitas bangunan.

Yang perlu disadari, persepsi dan tingkat kepentingan masing-masing konsumen terhadap masing-masing value tersebut sangat bervariasi. Untuk mengetahui kecenderungan minat dan ketertarikan konsumen, Anda perlu melakukan riset persepsi konsumen dalam bentuk focus group discusion (FGD).

Demikian yang dapat kami sampaikan, sekian dan semoga sukses.

Team BMI Research Jakarta