Permintaan Kantor Berkurang, tapi Suplai Kian Bertambah
JAKARTA –Sewa perkantoran di terus diwarnai dengan perlambatan permintaan dari tenant sebagai akibat dari lesunya aktivitas bisnis dan melemahnya sentimen investor.
Dalam riset yang dilakukan Savills Indonesia, permintaan ruang kantor terus menurun di kuartal IV-2015 seiring dengan tenant yang berusaha mengelola biaya operasional, sementara permintaan dari perusahaan baru sangat terbatas lantaran kondisi ekonomi yang nyaris tak bergerak.
Di sisi lain, pasokan baru yang signifikan memasuki pasar menyusul rampungnya beberapa proyek. Lebih dari 510.000 m2 suplai baru berada di kawasan CBD Jakarta pada 2015 dari tujuh proyek, antara lain Sahid Sudirman Center, Noble House, AIA Sentral, Wisma Mulia 2, dan Centennial Tower.
Hingga akhir 2015, jumlah stok perkantoran yang ada di CBD Jakarta mencapai sekitar 5,19 juta m2 yang didominasi perkantoran Grade B 34 persen dan Grade A 33 persen, diikuti perkantoran kelas Premium 20 persen. Sementara pasokan gedung kelas C berkisar 13 persen dari total suplai.
Terlepas dari pertumbuhan pasokan baru dan pasar sewa yang menarik, permintaan perkantoran terlihat belum tumbuh, disebabkan aktivitas perusahaan yang lemah. Akibatnya, sebagian besar gedung perkantoran baru mengalami hunian rendah setelah beroperasi.
Kondisi ini menyebabkan peningkatan ruang kosong di pasar perkantoran. Secara keseluruhan, ruang kosong di CBD melonjak dari 4,8 persen pada 2014 menjadi 11,8 persen pada akhir 2015.
Nett Take-Up Rendah
Terbatasnya ekspansi penyewa pada 2015 mengakibatkan nett take-up tahunan sangat rendah, yakni berada di angka 100.000 m2. Dibandingkan dengan 2014—tahun dengan nett take-up yang sangat buruk—pertumbuhan nett take-up tahunan 2015 berkisar 20 persen. Padahal, total pasokan baru di 2015 mencapai 16 kali lebih tinggi dari pasokan tahunan di 2014.
Secara keseluruhan, permintaan ruang perkantoran di CBD terutama diserap oleh gedung Grade A dan C. Sementara itu, gedung Premium dan Grade B mengalami take-up negatif di 2105.
Dengan angka take-up yang tidak tinggi, ruang kosong di gedung Premium & Grade A naik cukup signifikan, sementara kekosongan di gedung Grade B dan C relatif stabil.
Hingga akhir 2015, ruang kosong di gedung Premium meningkat menjadi 8,7 persen sementara di Grade B dan C sekitar 6,3 persen dan 5,4 persen. Selanjutnya, ruang kosong di gedung Grade A melonjak dari 6,4 persen pada 2014 menjadi 21,9 persen pada akhir 2015.
Saat ini terdapat sekitar 613.000 m2 ruang kosong di gedung perkantoran CBD Jakarta, yang bersaing dengan stok perkantoran baru untuk menarik konsumen.
Perlambatan take-up berdampak pada pertumbuhan sewa selama dua tahun terakhir. Koreksi pasar dapat dilihat terutama di segmen Premium dan Grade A yang juga dipengaruhi oleh fluktuasi mata uang.
Selain itu, di 2015 juga terjadi koreksi harga sewa di semua segmen. Gedung Grade Premium mengalami penurunan harga tahunan paling signifikan, yakni 12 persen, diikuti oleh Grade A -7 persen, sedangkan Grade B dan C turun 3– 4 persen
(Rizkie Fauzian)
