MRT Masuk Tangsel Pacu Pengembangan Properti

TANGERANG SELATAN - Wacana moda transportasi massal mass rapid transit (MRT) menembus Kota Tangerang Selatan (Tangsel) dapat memacu pengembangan properti.

Keberadaan MRT juga melengkapi Tangsel sebagai kota meeting, incentive, convention, and exhibition (MICE). Wakil Wali Kota Tangsel Benyamin Davnie mengatakan, kehadiran MRT semakin mengukuhkan Tangsel sebagai kawasan megapolitan di Banten.

Apalagi, pembangunan di Tangsel berkembang pesat selama 10 tahun terakhir yang sekitar 60% wilayahnya ditanam investasi oleh para pengembang besar. Terdapat tiga pengembang besar di Tangsel seperti PT Jaya Real Property di Bintaro, Pondok Aren kemudian Sinarmas Land dan PT Alam Sutera Realty di Serpong.

“Pengembang ini telah menjadi satu identitas bagi Tangsel sehingga kehadiran MRT dapat saling melengkapi pembangunan yang ada,” ujar Benyamin kemarin.

 Baca Juga: Usai Jakarta, MRT Tangsel Segera Terwujud

Saat ini MRT telah melayani rute Bundaran HI-Lebak Bulus, Jakarta Selatan sepanjang 15,7 kilometer. Supaya bisa diteruskan ke Tangsel, Kementerian Perhubungan (Kemenhub) melakukan penyusunan feasibility study (FS) baru kemudian masuk tahapan detail engineering design (DED). Dalam penyusunan FS, Pemkot Tangsel memiliki peran penting terutama mengusulkan rute-rute mana saja yang dilewati kereta MRT.

Ada dua pertimbangan dalam usulan tersebut, yakni MRT harus terintegrasi dengan terminal terpadu transit oriented development (TOD) di Terminal Pondok Cabe, Pamulang dan Stasiun Cisauk, Serpong. Kemudian harus bisa dirasakan oleh warga Tangsel yang bekerja di Jakarta sekaligus membawa dampak peningkatan ekonomi bagi masyarakat yang wilayahnya dilewati MRT.

Dengan demikian, Tangsel tidak hanya menjadi daerah lintasan warga perbatasan utara Kota Tangerang, selatan Kabupaten Bogor, serta barat Kabupaten Tangerang, namun menjadi kawasan transit bagi warga sekitarnya. Menurut Benyamin, trase yang akan dibangun sebaiknya tidak bertabrakan dengan konsep pembangunan pengembang yang ada. Sebaliknya, harus bisa saling menunjang dan menguatkan.

 Baca Juga: MRT Jakarta ke Tangsel Masuk Tahap Studi Kelayakan, Airin Minta Rute Ini

Adapun trase yang diusulkan lebih dari 35 kilometer, mulai dari Stasiun MRT Lebak Bulus terus lurus menuju Jalan Raya Ciputat sampai Prapatan Gaplek kemudian belok kanan hingga Kecamatan Pamulang. Dari Kecamatan Pamulang kereta MRT meluncur ke Perempatan Puspiptek atau Muncul lalu belok menuju Taman Tekno 2 di BSD ke arah Stasiun KRL Commuter Line Rawa Buntu. “Dari Rawa Buntu bisa diteruskan ke Kota Tangerang. Nanti akan jelas di DED-nya. Saat ini kan prosesnya masih studi kelayakan,” katanya.

Dengan beroperasinya MRT, tingkat kemacetan di wilayah perbatasan Tangsel akan lebih terurai. Penggunaan kendaraan pribadi juga bisa ditekan. Pengamat perkotaan Nirwono Joga menuturkan, hampir 60% lahan di wilayah Tangsel dikuasai pengembang besar. “Jadi, Pemkot Tangsel tidak bisa berbuat banyak, tapi mendukung apa yang sudah dikembangkan oleh pengembang,” ujarnya.

Meski demikian, pengembang di Tangsel juga memiliki tanggung jawab sosial terhadap masyarakat jika diberikan kemudahan transportasi melalui MRT yakni dengan menyediakan lapangan pekerjaan.

“Pemkot Tangsel juga harus mengarahkan para pengembang agar melakukan pengembangan kawasan dan pembangunan properti di sepanjang koridor MRT, itu lah konsekuensinya,” kata Nirwono.

Dia menilai perpanjangan rute MRT ke Tangsel cukup rumit, apalagi rute yang dilewati Jalan Ciputat Raya dikenal cukup padat. “Kemungkinan besar dibangun jalur rel layang mengingat kepadatan bangunan di sepanjang Jalan Ciputat Raya,” ucapnya.

Pemkot Tangsel pun harus merevisi Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW) dan Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) yang ada sehingga memiliki manajemen risikonya. “Juga harus dipikirkan rencana rekayasa lalu lintasnya di sepanjang koridor bawah selama pengerjaan konstruksi berjalan termasuk kompensasi kepada pemilik bangunan yang terdampak proyek,” ucap Nirwono.

Kompensasi ini harus dipikirkan dengan sangat matang, mulai dari total kerugiannya, bantuan modal usaha kembali, hingga relokasi pembangunan usahanya kembali. “Rancang ulang jaringan transportasi dan angkutan perkotaan serta angkutan massal supaya saling mendukung dan tidak tumpang tindih dengan angkutan yang ada sehingga terhindar dari gesekan,” ungkapnya.

Dengan begitu, keberadaan MRT dapat benar-benar dirasakan bukan hanya warga Tangsel yang bekerja di Jakarta, melainkan masyarakat di sekitarnya. Menurut Nirwono, masuknya MRT ke Tangsel justru jangan malah menciptakan urbanisasi. Perkembangan kota harus mandiri dan tidak bergantung pada Jakarta.

“Jangan pikirkan transportasi yang kian dekat dan memudahkan perjalanan dari Kota Satelit ke Jakarta, tapi bagaimana pikirkan soal pengembangan Kota Satelit,” ujarnya. Dia menilai tanpa konsep dan aturan yang jelas, keberadaan MRT atau light rail transit (LRT) di kota-kota penyangga malah menimbulkan masalah baru.

Urbanisasi bakal makin menjadi lantaran kemudahan transportasi. Kondisi ini diperburuk masyarakat meninggalkan rumah untuk bekerja di Ibu Kota kemudian belanja di Jakarta. Namun, bila mengukur jangka panjang keberadaan urbanisasi malah merugi. Investasi kesehatan perlu dipikirkan seiring bertambahnya umur seseorang otomatis biaya kesehatan juga bertambah.

Karena itu, dalam pengembangan MRT atau LRT berbagai Kota Satelit harus mempersiapkan diri. Pencanangan kemandirian kota wajib dilakukan agar tak merugikan kota itu sendiri. “Bila perlu, segala aktivitas harus di kota. Fungsi MRT atau LRT ketika ada keperluan ke Jakarta,” ucapnya.

Dia mencontohkan pembangunan MRT di Jakarta persisnya di kawasan Fatmawati, ketika MRT tak menguntungkan bangunan atau gedung di sekitar lantaran tak terhubung MRT. “Ini yang perlu dipertimbangkan dengan pembangunan MRT atau LRT di luar Jakarta,” kata Nirwono. (Hasan Kurniawan/Yan Yusuf)

(Dani Jumadil Akhir)