2 TAHUN JOKOWI-JK: Mendongkrak Industri Properti dengan DIRE dan Sertifikasi Tanah

\2 TAHUN JOKOWI-JK: Mendongkrak Industri Properti dengan DIRE dan Sertifikasi Tanah\
Ilustrasi: Shutterstock

JAKARTA - Pemerintahan Presiden Joko Widodo (Jokowi) - Jusuf Kalla (JK) kini telah memasuki dua tahun. Berbagai kebijakan telah dikeluarkan pemerintah untuk mempercepat roda perekonomian nasional.

Paket Kebijakan Ekonomi XI kembali dikeluarkan pemerintah pada 29 Maret 2016. Kali ini, kebijakan pemerintah menyentuh beberapa sektor yang melibatkan pengusaha kecil maupun industri. Hal tersebut karena kegiatan real estate dinilai terus mengalami penurunan sejak 2014, padahal sektor ini merupakan salah satu sektor padat karya.

Untuk menghimpun dana demi perluasan usaha, beberapa pengusaha real estat Indonesia menerbitkan Real Estate Investment Trust (REITs) atau DIRE di pasar modal negara tetangga. Sedangkan jumlah DIRE di dalam negeri sangat rendah, hanya ada 1 DIRE yang diterbitkan sejak 2012.

DIRE di Indonesia dirasa tidak menarik, karena adanya pengenaan pajak berganda dan tarif pajak yang lebih tinggi dari negara tetangga. Untuk meningkatkan penerbitan DIRE di dalam negeri, pada Paket Kebijakan Ekonomi V telah diterbitkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 200 Tahun 2015 tentang Perlakuan Perpajakan bagi Wajib Pajak dan Pengusaha Kena Pajak yang Menggunakan Skema Kontrak Investasi Kolektif Tertentu Dalam Rangka Pendalaman Sektor Keuangan.

PMK ini sudah menghapus pengenaan pajak berganda dalam penerbitan DIRE, tapi masih mengenakan tarif pajak yang masih lebih tinggi dibanding negara tetangga. Dalam paket kebijakan kali ini, tarif pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang dinilai terlalu tinggi akan dipangkas. PPh final diturunkan hingga 0,5 persen dari sebelumnya 5 persen. Sedangkan BPHTB diturunkan dari semula lima persen menjadi satu persen bagi tanah dan bangunan yang menjadi aset DIRE.

Percepatan pengembangan DIRE di Tanah Air ditujukan untuk mendorong pendalaman sektor keuangan melalui peningkatan kapitalisasi pasar modal. Kebijakan ini juga dapat memperkuat peran bursa efek sebagai alternatif sumber dana jangka panjang.

Bursa Efek Indonesia (BEI) menilai bahwa produk Dana Investasi Real Estate (DIRE) dapat turut mendorong pembangunan properti di Indonesia.

"Penerbit produk DIRE akan mendapatkan pendanaan baru yang dapat digunakan lagi untuk ekspansi," ujar Kepala Manajemen Informasi dan Pengembangan Emiten BEI Poltak Hotradero.

Dia mengemukakan bahwa DIRE merupakan salah satu jenis investasi berupa wadah yang dibentuk untuk memiliki aset real estat yang memberikan keuntungan kepada investor dari pendapatan yang berasal dari real estat tersebut dan dapat diperdagangkan di Bursa Efek serta menawarkan dividen yang tinggi.

Poltak menambahkan bahwa objek yang bisa dijadikan produk DIRE yakni mal, perkantoran, apartmen, gudang, hotel, dan rumah sakit. Sementara objek yang tidak bisa untuk DIRE, yakni tanah kosong dan properti yang masih dalam tahap pembangunan.

"Sejauh suatu aset memiliki cash flow, bisa dijadikan produk DIRE. Sifat dasar DIRE itu memiliki cash flow yang berkelanjutan," ucapnya.

Selain mendapatkan pendanaan baru, Poltak mengatakan bahwa penerbit DIRE juga akan mengubah aset yang tidak likuid menjadi likuid serta mendapatkan insentif pajak.

Penerbitan DIRE dengan biaya yang relatif rendah juga meningkatkan efisiensi dalam penyediaan dana investasi jangka panjang. Hal ini akan menunjang percepatan pembangunan infrastruktur dan perumahan sesuai Program Jangka Menengah Nasional 2015-2019.

Meski tidak ada yang berubah dalam penyusunan regulasi tarif pajak Dana Investasi Real Estat (DIRE), namun pemerintah tengah mengkaji sebuah bentuk lain dari DIRE tersebut.

Menteri Koordinator Bidang Perekonomian, Darmin Nasution menjelaskan, selain aset yang akan dijual, bentuk lain dari DIRE adalah saham dari kepemilikan properti.

"Kita bicarakan tambahan karena ada satu lagi satu bentuk DIRE itu di mana kalau yang biasanya asetnya yang dijual, tapi yang kedua ini yang dijual itu sahamnya, saham dalam kepemilikan properti itu," ujar Menteri Perekonomian Darmin Nasution.

Dia menjelaskan, salah satu negara yang telah lebih dulu menerapkan skema tersebut ialah Singapura. Untuk itu pemerintah akan melihat bagaimana sistem dari skema tersebut berjalan.

"Kalau yang kedua itu enggak perlu lagi BPHTB karena saham yang dijual. Kalau yang pertama itu yg dibagikan adalah penghasilan dari properti yang disewakan (reccuring income) tapi kalau bentuk kedua ini dividen dari saham enggak perlu pajak lagi jadi lebih simpel," paparnya.

Penerbitan DIRE

Dana Investasi Real Estat (DIRE) bisa dijadikan sarana investasi lain selain saham maupun reksadana. DIRE merupakan wadah untuk memiliki sebuah aset properti komersil seperti hotel, mal, apartemen, dan gedung perkantoran. Lalu untuk mereka yang memiliki aset, bagaimana persyaratan untuk menerbitkan DIRE?

Kepala Manajemen Informasi dan Pengembangan Emiten Bursa Efek Indonesia, Poltak Hotradero mengatakan, persyaratan pertama untuk menerbitkan DIRE adalah aset yang hendak dicatatkan bisa menghasilkan pendapatan yang berkesinambungan atau reccuring income.

"Kemudian pernyataan pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum oleh DIRE berbentuk KIK yang disampaikan ke OJK jadi efektif," jelas Poltak.

Dia menjelaskan, nilai aset yang hendak di jadikan portofolio awal dari DIRE paling kurang sebesar Rp50 miliar. Sedangkan jumlah unit penyertaan yang dimiliki pemegang unit paling besar sebanyak 75 persen dari total yang diterbitkan.

"Kemudian jumlah pemegang unit penyertaan setelah penawaran umum paling sedikit 100 pemegang unit penyertaan DIRE," katanya.

Dia menambahkan, kualitas sebuah aset dan arus kas yang dibagikan menjadi hal penting dari investasi DIRE berbentuk KIK.

"Biaya pencatatan DIRE biaya pendaftaran Rp10 juta, biaya pencatatan awal Rp250 ribu setiap kelipatan Rp1 miliar dari NAB DIRE, paling kurang Rp25 juta dan paling banyak Rp150 juta," paparnya.

Implementasi ke Sektor Properti

CEO Indonesia Property Watch Ali Tranghanda mengatakan, sosialisasi DIRE saat ini masih dirasakan belum maksimal. Belum banyak yang paham mengenai apa itu Dana Investasi Real Estate (DIRE) atau yang sering disebut juga sebagai Real Estate Investment Trusts (REITs). Di negara tetangga, DIRE sudah sangat populer karena adanya dukungan juga dari pasar bursa dan perbankan.

Di Indonesia meskipun pajak telah diturunkan menjadi total 1,5 persen dibandingkan REITs di Singapura dengan pajak 3 persen, namun pergerakan di dalam negeri ini masih sangat lambat. Pemerintah agaknya harus menggerakan sosialisasi lebih gencar dan kerja sama dengan pihak perbankan.

"Perputaran dari DIRE ini seharusnya dapat melipatgandakan investasi masyarakat di sektor properti melalui pasar bursa. Paling tidak itu yang terjadi di negara-negara yang sudah terbiasa dengan REITs," jelasnya.

Menurut Ketua Umum Real Estat Indonesia (REI) Eddy Hussy, DIRE merupakan langkah yang positif terutama bagi sektor properti. Selain itu, pemerintah juga mengeluarkan beberapa kebijakan lainnya, antara lain Kepemilikan asing, Tapera, Perizinan, suku bunga, dan tax amnesty.

"DIRE itu sangat baik, perubahan yang dilakukan pemerintah terutama untuk sektor properti cukup drastis. Kita hanya tunggu PP nya saja keluar," katanya kepada Okezone.

Eddy menambahkan, meski demikian pihaknya meminta agar seluruh stakholder didaerah dapat menindaklanjuti kebijakan tersebut agar segera berjalan dengan baik.

(rzk)
1 / 2

Glossary

  • Abuse of Process

    Suatu aksi yang memboroskan waktu atau yang menggannggu, misalnya mengajukan kembali suatu perkara yang sudah diputuskan oleh pengdilan yang berwenang adalah pemakaian hak sewenang-wenang. Pengadilan itu dapat tinggal diam atau membubarkan aksi yang demikian.

  • Akuisisi

    Penggabungan badan usaha dengan cara menguasai sebagian besar saham badan usaha lain. Dengan akuisisi, dua atau lebih badan usaha tersebut tetap eksis secara hukum dan badan usaha yang menguasai saham paling besar menjadi induk perusahaan yang harus menyajikan laporan keuangan konsolidasi. Jadi, pada prinsipnya saham atau aset dari suatu perusahaan dibeli atau diambil alih oleh pihak lain baik perusahaan atau perorangan.

  • Agen Penjual

    Perusahaan Efek yang ditunjuk sebagai agen untuk menjual saham baru kepada masyarakat.

  • Afiliasi

    Hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horisontal maupun vertikal. Hubungan antara pihak dengan pegawai direktur atau komisaris dari pihak tersebut. Hubungan antara perusahaan dengan pihak yang secara langsung atau tidak langsung mengendalikan, dikendalikan, atau di bawah suatu pengendalian dari perusahaan tersebut atau, Hubungan antara perusahaan dengan pemegang saham utama.

  • Agio

    Nilai yang dimaksudkan ke dalam modal sendiri yang berasal dari selisih harga jual dikurangi nilai pari suatu emisi saham yang berasal dari dalam portepel dan dicatat di dalam akun (rekening) tersendiri yang juga bernama AGIO.

  • Aktiva Tidak Berwujud (Intangible Asset)

    Aktiva nonmoneter yang dapat diidentifikasi dan tidak memiliki wujud fisik serta dimiliki untuk digunakan dalam menghasilkan barang atau jasa, disewakan kepada pihak lainnya, atau untuk tujuan administratif.

  • Bad Faith

    Pada umumnya ialah yang bertalian dengan fraud yang sebenarnya atau yang direncanakan, atau maksud untuk menipu atau memalsu; suatu kelalaian atau penolakan dengan sengaja untuk memenuhi suatu kewajiban atau utang. An act in bad faith adalah suatu tindakan yang tidak dipenuhi oleh suatu kekhilafan yang jujur atau karena tidak mengetahui, akan tetapi oleh suatu motif yang jahat atau yang mementingkan diri sendiri.

  • Balance Sheet

    Suatu pernyataan mengenai aktiva dan pasiva sesuatu perusahaan pada suatu waktu tertentu, seperti yang dibedakan dari suatu income statement, yakni yang memberi laporan tentang apa yang telah terjadi selama suatu jangka waktu.

  • Batasan Pada Jaminan Nasabah

    Nilai maksimum dari Efek dan atau saldo kredit yang dapat ditahan oleh Perusahaan Efek sebagai jaminan penyelesaian pesanan terbuka dan kewajiban nasabah lainnya yang tidak termasuk kewajiban dalam Rekening Efek Marjin.

  • Batasan Pada Jaminan Nasabah

    Nilai maksimum dari Efek dan atau saldo kredit yang dapat ditahan oleh Perusahaan Efek sebagai jaminan penyelesaian pesanan terbuka dan kewajiban nasabah lainnya yang tidak termasuk kewajiban dalam Rekening Efek Marjin.

  • Biro Administrasi Efek

    Pihak yang berdasarkan kontrak dengan Emiten melaksanakan pencatatan pemilikan Efek dan pembagian hak yang berkaitan dengan Efek.

  • Book-Entry Settlement

    Penyelesaian Transaksi dilakukan dengan mendebit dan mengkredit Efek pada rekening kustodian.

  • Blue Chip

    Saham blue chip atau blue chip Stocks, merupakan saham biasa dari suatu perusahaan yang memiliki reputasi tinggi, sebagai leader di industri sejenis, memiliki pendapatan yang stabil dan konsisten dalam membayar dividen.

  • Brexit

    Brexit alias British Exit adalah pristiwa kala Inggris meninggalkan zona Uni Eropa

  • Cabotage

    Asal mulanya dari bahasa Prancis, yakni pelayaran melalui pantai seperti yang dibedakan dari pelayaran atau perdagangan samudra. Sekarang dalam dunia pengangkutan udara, adalah operasi-operasi dalam negeri berlainan dengan operasi internasional.

  • Capital, Invested

    Suatu istilah yang kadang-kadang dipakai untuk menggambarkan jumlah uang tunai dan aktiva yang dibayarkan ke dalam suatu perusahaan plus semua surplus yang diperoleh yang dikembalikan kepada perusahaan itu. Jadi, ia adalah suatu sinonim untuk the net worth daripada suatu perusahaan. Biasa juga disebut dengan istilah Kapital yang ditanam.

  • Capital, Equity

    Suatu istilah untuk bagian dari dana yang dipakai dalam suatu perusahaan yang telah ditanamkan atau diinvestasikan oleh para pemiliknya, bukan yang dipinjamkan oleh para kreditur. Secara bebas diartikan, suatu surat efek, seperti saham biasa, yang mewakili kepemilikan dalam suatu perusahaan.

  • Calon Perusahaan Tercatat

    Perseroan Terbatas yang telah mengajukan surat permohonan pencatatan Efeknya di Bursa.

  • Capital Asset Pricing Model (CAPM)

    Suatu teori penetapan harga aktiva dimana tingkat pengembalian dari aktiva atau surat berharga tersebut adalah sebesar tingkat bunga bebas risiko ditambah dengan faktor penyesuaian sebesar risk premium dikalikan dengan risiko sistematik aktiva tersebut.

  • Capital Gain

    Keuntungan yang diperoleh karena perbedaan antara harga beli dan harga jual suatu efek. Apabila perbedaan tersebut bersifat negatif (rugi) disebut capital loss.

  • Conflict of Interest (benturan kepentingan)

    Perbedaan antara kepentingan ekonomis perusahaan dengan kepentingan ekonomis pribadi direktur, komisaris, atau pemegang saham utama perusahaan.

  • Cash flow

    Biasa di sebut aliran kas, merupakan sejumlah uang kas yang keluar dan yang masuk sebagai akibat dari aktivitas perusahaan. Dengan kata lain, aliran kas yang terdiri dari aliran masuk dalam perusahaan dan aliran kas keluar perusahaan serta berapa saldonya setiap periode.

  • Capital Expenditure (capex)

    Atau pengeluaran modal, adalah investasi dalam bentuk asset atau infrastruktur Teknologi Informasi dan Komunikasi (TIK) yang diperlukan untuk memberikan, memperluas dan atau meningkatkan kualitas layanan public. Nilai buku asset akan disusut (depresiasi) selama umur ekonomisnya yang wajar (kecuali tanah).Yang termasuk Capex antara lain : pembangunan atau pembelian jaringan, server dan PC, perangkat lunak, bangunan, dan tanah.

  • Date of Exportation

    Hari tanggal barang dagangan meninggalkan suatu negara menurut kenyataannya. Pemungut bea biasanya menganggap atau menetapkan harga pasar barang-barang yang diekspor itu sebagai harga pada hari yang tertentu itu.

  • Default (Kelalaian)

    Kekhilafan atau kelalaian untuk melaksanakan atau memenuhi suatu kewajiban atau utang; kelalaian untuk memenuhi suatu utang bilamana sudah habis temponya; terutama yang di bawah kontrak. Misalnya saja kelalaian melakukan pembayaran promisory note, obligasi atau hipotek atau suatu dividen, atau pembayaran bunga atas suatu obligasi atau surat efek lainnya, bilamana sudah habis temponya.

  • Daftar Hasil Kliring Netting (DHK Netting)

    Dokumen elektronik hasil Kliring secara Netting yang dilakukan oleh KPEI yang berisikan hak dan kewajiban setiap Anggota Bursa Efek yang timbul dari Transaksi Bursa yang terjadi di Pasar Reguler dan Pasar Tunai.

  • Daftar Hasil Kliring Netting (DHK Netting)

    Dokumen elektronik hasil Kliring secara Netting yang dilakukan oleh KPEI yang berisikan hak dan kewajiban setiap Anggota Bursa Efek yang timbul dari Transaksi Bursa yang terjadi di Pasar Reguler dan Pasar Tunai.

  • Daftar Kurs Efek (DKE)

    Daftar Kurs Efek (DKE) daftar harian yang diterbitkan bursa efek yang memuat keterangan tentang efek yang tercatat, kurs efek, volume, nilai dan frekuensi transaksi, tawaran beli jual, indeks harga saham dan lain-lain yang berkaitan dengan transaksi bursa.

  • Daftar Kurs Efek (DKE)

    Daftar harian yang diterbitkan bursa efek yang memuat keterangan tentang efek yang tercatat, kurs efek, volume, nilai dan frekuensi transaksi, tawaran beli jual, indeks harga saham dan lain-lain yang berkaitan dengan transaksi bursa.

  • Depresiasi

    Atau penyusutan, adalah alokasi jumlah suatu aktiva yang dapat disusutkan sepanjang masa manfaat yang diestimasi. Penyusutan untuk periode akuntansi dibebankan ke pendapatan, baik secara langsung maupun tidak langsung.

  • Debt Ratio

    Merupakan total utang berbanding total aset. Rasio ini mengukur seberapa banyak aset yang dibiayai oleh hutang. Misalnya, rasio hutang 30 persen artinya, 30 persen dari aset dibiayai oleh hutang. Rasio hutang bisa berarti buruk pada situasi ekonomi sulit dan suku bunga tinggi, dimana perusahaan yang memiliki debt rasio yang tinggi dapat mengalami masalah keuangan, namun selama ekonomi baik dan suku bunga rendah maka dapat meningkatkan keuntungan.

  • Eased Off

    Suatu istilah yang dipakai di bursa efek dan komoditi apabila hal itu menunjukkan suatu reduksi atau pengurangan dalam harga-harga itu secara berangsur dan kecil.

  • Earning Asset

    Suatu istilah yang dipakai untuk investasi tertentu yang dibebani bunga modal dan yang diselenggarakan atau dikuasai oleh The Unitede Federal Reserve Banks. Investasi yang demikian dapat berupa uang kertas bank-bank anggota yang terjamin, uang yang didiskontokan untuk bank-bank anggota dan untuk federal reserve banks lainnya, bermacam-macam surat-surat wesel, dan dengan syarat-syarat tertentu, obligasi Amerika Serikat, sertifikat-sertifikat dan surat-surat utang.

  • Efek

    Surat berharga, yaitu surat pengakuan utang, surat berharga komersial, saham, obligasi, tanda bukti utang, Unit Penyertaan kontrak investasi kolektif, kontrak berjangka atas Efek, dan setiap derivatif dari Efek.

  • Efek

    Surat berharga, yaitu surat pengakuan utang, surat berharga komersial, saham, obligasi, tanda bukti utang, Unit Penyertaan kontrak investasi kolektif, kontrak berjangka atas Efek, dan setiap derivatif dari Efek.

  • Efek Beragun Aset Arus Kas Tetap

    Efek beragun aset arus kas tetap efek beragun aset yang memberikan hak kepada pemegangnya menerima pembayaran dengan jadwal tertentu, walaupun jadual pembayaran tersebut dapat berubah karena keadaan tertentu.

  • Efek Beragun Aset Arus Kas Tidak Tetap

    Efek beragun aset yang memberikan hak kepada pemegangnya untuk menerima pembayaran secara bersyarat dan dalam jumlah yang tidak tetap.