Pembangunan Hunian dekat Sarana Transportasi Semakin Marak

JAKARTA - Konsep pengembangan hunian terintegrasi yang berbasis transit oriented development (TOD) tidak hanya menguntungkan warga penghuni, tetapi juga pengembang properti. Perlu ketegasan pemerintah dalam menerapkan sistem yang baik ini agar pengaplikasiannya di lapangan menjadi maksimal.

TOD menjadi salah satu bentuk perencanaan kota yang terintegrasi dengan memaksimalkan akses ke transportasi umum, dengan memperhatikan jarak dan waktu tempuh yang nyaman bagi masyarakat untuk melakukan aktivitas kerja dan lainnya. Konsep TOD akan sangat berpengaruh dalam menurunkan kebutuhan untuk mengemudi dan konsumsi energi hingga 85%.

Pembangunan TOD tidak hanya mengatur bagaimana sebuah jaringan kereta api dibuat, tetapi juga berpengaruh pada komposisi dan penyediaan hunian bagi masyarakat semua kalangan dalam sebuah kota untuk mengurangi biaya transportasi bagi para karyawan yang bekerja di sana. Selain di DKI Jakarta dengan pertumbuhan kendaraan yang semakin meningkat, konsep TOD pun sangat krusial dan strategis untuk direalisasikan di sejumlah daerah.

Perencanaan konsep ini juga terjadi di beberapa wilayah di pinggiran Jakarta dengan memperluas akses masyarakat untuk menggunakan kereta api untuk pergi-pulang tempat kerja yang saat ini sebagian besar masih bekerja di Jakarta. Pengamat perkotaan dari Universitas Trisakti, Nirwono Joga, mengemukakan, pengembangan konsep TOD sebenarnya sudah diatur Pemprov DKI Jakarta menyusul dikeluarkannya Peraturan Daerah (Perda) No 1/2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Tahun 2030 dan Perda No. 1/2014 tentang Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi.

Dalam sistem TOD, pembangunan permukiman penduduk harus berada satu kawasan dengan pusat bisnis. Cara ini bertujuan membatasi dan mempersempit aktivitas pergerakkan orang dan barang. Sembilan lokasi diusulkan menjadi lokasi TOD, yaitu Lebak Bulus, Dukuh Atas, Manggarai, Senen, Harmoni, Grogol, Pulo Gadung, Kota, dan Cililitan.

Kawasan TOD ini dipilih karena berdekatan dengan pusat transportasi publik, seperti terminal, stasiun, halte bus, dan depo MRT (mass rapid transit). “Jadi, prinsip dasarnya adalah dalam satu kawasan warga bisa tinggal di situ, ke sekolah, belanja di pasar, pergi ke kantor, bisa dekat. Kalaupun mau keluar, bisa menggunakan angkutan umum. Tujuannya mengurangi pemakaian kendaraan pribadi,” ujarnya ketika dihubungi KORAN SINDO.

Konsep seperti ini, lanjut dia, memang sangat bagus dan amat bermanfaat bagi mobilitas masyarakat. Namun, pemerintah harus bekerja sama dengan pengembang properti dan mengikuti aturan yang ada. Syarat utama pembangunan properti di kawasan TOD di sesuaikan dengan komposisi hunian yang akan didirikan. Juga harus diarahkan pada jenis bangunan vertikal untuk mengurangi kepadatan.

Sebab, lahan di kawasan perkotaan sangat terbatas dan pengembang wajib menyisakan 30% lahan untuk ruang terbuka hijau (RTH). Idealnya, komposisi bangunan yaitu 1 : 2 : 3. Artinya, satu bangunan untuk gedung perkantoran dan pusat perbelanjaan. Lalu, dua bangunan hunian untuk kelas atas.

Sisanya tiga bangunan untuk hunian bagi warga yang tidak mampu atau rusun. Rusun ini diperuntukkan bagi rakyat kecil yang bekerja sebagai satpam, cleaning service, atau asisten rumah tangga di kawasan tersebut. “Semuanya saling terkait. Namun, kebanyakan pengembang tidak mau membangun rusun karena mengurangi harga jual. Padahal, hunian untuk menengah bawah paling penting,” tandas Joga.

Diketahui, dalam beberapa tahun ke depan, DKI Jakarta akan memiliki jalur MRT modern pertama yang akan menggunakan pendekatan memaksimalkan pemanfaatan lahan di sekitar stasiun untuk pengembangan properti dengan kepadatan tinggi. MRT Jakarta yang berbasis rel rencananya membentang 110,8 km, terdiri dari Koridor Selatan-Utara (Koridor Lebak Bulus-Kampung Bandan) sepanjang 23,8 kilometer dan Koridor Timur-Barat sepanjang 87 kilometer.

Sementara itu, Ketua Umum REI DKI Jakarta Amran Nukman mengatakan, REI DKI Jakarta mendukung program Pemprov DKI Jakarta untuk mewujudkan transportasi massal berkonsep TOD. “Kami akan datangkan tenaga ahlinya agar bisa berkontribusi terhadap pembangunan Jakarta. REI DKI Jakarta siap duduk bersama dan menyelesaikan masalah ini. Sebab, selama ini kebijakan Pemprov DKI Jakarta tidak selamanya lancar saat diterapkan di lapangan. Adanya dorongan dari REI, diharapkan perkembangan dan konsep TOD bisa lebih baik,” tuturnya.

Principal Ray White Summarecon Bekasi Herry Tan mengungkapkan, perkembangan properti tahun lalu memang condong mengarah ke area timur, seperti Kota Bekasi dan Cikarang. LRT memang menjadi salah satu alasan yang cukup kuat untuk konsumen memantapkan pilihan untuk memiliki hunian. “Hampir 40% pencari rumah datang ke Bekasi karena tertarik dengan adanya LRT. Ditambah, faktor lain yakni harga yang lebih terjangkau, terpaut cukup jauh dengan harga rumah di Jakarta,” tukasnya.

Indonesia Property Watch (IPW) menilai hunian transit oriented development (TOD) paling diminati pada masa mendatang. Apalagi, hunian yang umumnya berupa apartemen itu kini menjadi incaran pasangan muda. “Pasar apartemen saat ini bergeser kepada pasangan muda dari segmen menengah dengan harga berkisar Rp300 juta-Rp500 juta per unit yang selama ini luput digarap pengembang,” ujar Direktur Eksekutif IPW Ali Tranghanda.

(dhe)

(Rani Hardjanti)