KAI–BTN Bangun 5.400 Unit Rumah di Jakarta hingga Surabaya
JAKARTA – PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) dan PT Kereta Api Indonesia (Persero) menjalin kerja sama pengembangan hunian berbasis Transit Oriented Development (TOD) di sejumlah kota strategis di Indonesia. Kolaborasi ini ditandai dengan penandatanganan Nota Kesepahaman (Memorandum of Understanding/MoU) antara Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu dan Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin di Jakarta.
Kerja sama BTN dan KAI difokuskan pada pengembangan kawasan hunian vertikal yang terintegrasi langsung dengan transportasi publik seperti KRL Commuter Line, LRT, MRT, dan Transjakarta. Inisiatif ini menjadi bagian dari dukungan kedua BUMN terhadap Program 3 Juta Rumah Pemerintah sekaligus menjawab tantangan urbanisasi dan keterbatasan lahan di pusat kota.
Direktur Utama BTN Nixon L.P. Napitupulu menjelaskan, konsep hunian berbasis TOD semakin relevan bagi Indonesia karena mampu menghubungkan hunian, transportasi, dan pusat aktivitas ekonomi dalam satu kawasan terintegrasi.
“Pembangunan kota masa depan tidak lagi bisa memisahkan antara hunian, transportasi, dan pusat aktivitas ekonomi. Karena itu, konsep Transit Oriented Development atau TOD menjadi sangat relevan untuk dikembangkan di Indonesia,” ujar Nixon, Jumat (22/5/2026).
Menurut Nixon, banyak pekerja di Jakarta masih tinggal jauh dari pusat kota sehingga biaya transportasi dapat mencapai 20% hingga 25% dari penghasilan bulanan. Karena itu, pengembangan hunian vertikal di pusat kota dinilai dapat menjadi solusi yang lebih efisien dan terjangkau bagi masyarakat urban.
Selain itu, lanjut Nixon, pengembangan kawasan stasiun sebagai pusat hunian dan aktivitas ekonomi juga telah menjadi tren di berbagai negara maju seperti Jepang, Singapura, dan Hong Kong. Model tersebut dinilai mampu menciptakan kawasan perkotaan yang lebih efisien, produktif, dan nyaman bagi masyarakat.
Pada kesempatan yang sama, Direktur Utama KAI Bobby Rasyidin mengatakan proyek tersebut menggabungkan konsep hunian terjangkau, kawasan TOD, dan pengembangan pusat bisnis baru di Jakarta.
“Kita menggabungkan tiga hal. Pertama, perumahan vertikal yang harganya terjangkau, yang merupakan bagian dari program penting pemerintah Bapak Presiden Prabowo Subianto. Kedua, kita merealisasikan konsep Transit Oriented Development (TOD),” ujar Bobby.
Menurut Bobby, kawasan Manggarai memiliki total area sekitar 62 hektare yang akan dikembangkan menjadi kawasan terintegrasi yang mencakup hunian, area komersial, kawasan bisnis, fasilitas olahraga, hingga area leisure.
“Yang ketiga, kawasan Manggarai ini memiliki 62 hektare yang akan kita desain menjadi CBD kedua Jakarta, setara SCBD,” jelas Bobby.
Dalam kerja sama ini, KAI melalui anak usahanya KAI Properti menyiapkan sejumlah aset strategis untuk pengembangan hunian TOD di empat kota, yakni Jakarta, Bandung, Semarang, dan Surabaya, dengan total potensi lebih dari 5.400 unit hunian.
Lokasi yang direncanakan meliputi kawasan Stasiun Manggarai Blok G dan F Jakarta dengan potensi sekitar 2.200 unit, Stasiun Kiaracondong Bandung sekitar 753 unit, kawasan Dr. Kariadi/Gergaji Semarang sekitar 1.042 unit, serta kawasan Stasiun Gubeng Surabaya sekitar 1.489 unit.
Khusus tahap awal pengembangan di kawasan Manggarai, proyek akan dibangun di atas lahan sekitar 2,2 hektare dengan pembangunan tiga tower pertama. Selanjutnya, proyek akan dilanjutkan pada area sekitar 1,6 hektare untuk pengembangan delapan tower hunian vertikal dengan total sekitar 5.000 unit.
Kawasan TOD Manggarai berada di salah satu simpul transportasi terbesar di Indonesia yang terhubung langsung dengan KRL Commuter Line lintas Jabodetabek, kereta bandara, LRT, Transjakarta, hingga akses menuju MRT Jakarta serta pusat bisnis seperti Sudirman, Thamrin, dan Kuningan. Saat ini, jumlah pengguna transportasi yang keluar masuk kawasan Manggarai mencapai sekitar 300 ribu orang per hari.
Hunian yang dikembangkan terdiri atas tipe 2-bedroom dengan ukuran sekitar 45 hingga 54 meter persegi agar lebih layak bagi keluarga muda dan keluarga bertumbuh. Harga unit diproyeksikan mulai sekitar Rp500 jutaan untuk segmen masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sementara unit non-subsidi dipasarkan mulai kisaran Rp700 jutaan hingga di atas Rp1 miliar tergantung tipe dan lokasi tower.
Untuk mendukung keterjangkauan masyarakat, BTN menyiapkan fasilitas KPR Rumah Susun FLPP dengan suku bunga tetap 6% per tahun dan tenor hingga 30 tahun. Dengan skema tersebut, masyarakat dapat memiliki hunian vertikal di pusat kota dengan uang muka mulai 1% dan estimasi angsuran sekitar Rp2,9 jutaan per bulan untuk unit seharga Rp500 juta. Program ini ditujukan bagi masyarakat berpenghasilan maksimal Rp12 juta per bulan untuk lajang dan Rp14 juta per bulan bagi yang sudah menikah.
Selain KPR bagi konsumen akhir, BTN juga menyiapkan dukungan pembiayaan melalui skema Kredit Program Perumahan (KPP) untuk mendukung ekosistem usaha di kawasan hunian, termasuk pelaku UMKM perorangan. Melalui skema tersebut, BTN menyediakan pembiayaan mulai Rp10 juta hingga Rp500 juta untuk pembelian, pembangunan, maupun renovasi rumah yang sekaligus mendukung kegiatan usaha masyarakat.
Menurut Bobby, proyek tersebut diharapkan dapat menjadi solusi atas tingginya biaya transportasi pekerja yang selama ini tinggal di luar Jakarta namun bekerja di pusat kota.
“Hari ini banyak masyarakat tinggal di luar Jakarta karena harga rumah di pusat kota sulit dijangkau. Padahal biaya transportasi dan mobilitas setiap hari juga sangat besar. Karena itu kami ingin menghadirkan alternatif hunian yang lebih dekat, lebih efisien, dan tetap terjangkau,” tutur Bobby.
BTN dalam kerja sama ini akan mendukung pembiayaan konstruksi, fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR), serta pengelolaan pipeline permintaan untuk mendukung pengembangan proyek TOD berikutnya di berbagai kawasan strategis milik KAI.
Saat ini BTN dan KAI juga telah mengantongi ribuan calon peminat awal untuk proyek TOD Manggarai yang akan diverifikasi secara bertahap sebagai bagian dari pengelolaan basis data permintaan hunian.
Ke depan, BTN dan KAI akan melanjutkan pembahasan teknis dan pengembangan proyek secara bertahap agar manfaat kawasan TOD dapat segera dirasakan masyarakat sekaligus mendukung pembangunan kota yang lebih terintegrasi di Indonesia.
(Feby Novalius)
Ekonomi Okezone menyajikan berita ekonomi terkini dan terpercaya. Dapatkan wawasan tentang tren pasar, kebijakan ekonomi, dan pergerakan finansial di Indonesia dan dunia.
